Sự khác Nhau Giữa Confirming Loan và Jumbo Loan

Kelvin Hồ
Trong tình hình kinh tế chưa được ổn định hiện nay, những người đang làm chủ những căn nhà đắt tiền càng ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn. Họ không nhận được sự giúp đỡ của chính phủ khi nhà bị mất giá vì món nợ vượt quá giới hạn. Họ không được xin làm tái tài trợ nhanh chóng để lấy tiền ra.

Còn những người muốn mua nhà mới thì lại gặp khó khăn mượn nợ vì ngân hàng không dễ dãi cho vay số tiền lớn nữa. Vì vậy, càng ngày những căn nhà mắc tiền càng bị mất giá và có nhiều người bỏ nhà hơn. Trước khi đi tìm mua nhà để mua, chủ nhà nên biết sự khác nhau giữa hai loại nợ để không bị trả tiền lãi suất cao cũng như chuẩn bị kỹ trước khi mua nhà đắt tiền.

Các loại nợ khác nhau trong thị trường địa ốc

Trong thị trường địa ốc hiện nay, giá nhà được phân ra 3 loại: conforming loans, conforming jumbo loans, và non-conforming loans, còn được gọi là super jumbo. Tạm dịch là giá nợ nhà được thừa nhận, nợ mắc tiền được thừa nhận, và cuối cùng là loại nợ không được thừa nhận vì món nợ quá lớn. Loại thứ nhất, conforming loans, là những món nợ nhà được hai đại công ty Fannie Mae và Freddie Mac “công nhận” vì những món nợ này nằm trong giới hạn giá trị nhà họ đã qui định cho thị trường. Khi những món nợ này nằm trong qui định, sẽ được họ mua lại và bán ra cho những nhà đầu tư khác trong thị trường địa ốc cho nên ít bị rủi ro hơn. Hầu hết các ngân hàng trong nước Mỹ đều có thể làm ra, mua và bán những món này dễ dàng vì sẽ được bảo đảm của 2 công ty này.

Fannie Mae và Freddie Mac qui định những căn nhà nào có giá trị dưới $417,000 cho nhà một căn (1-unit) thì được gọi là conforming loans, nhà có 2 căn là $533,850 (2-unit), nhà 3 căn $645,300 (3-unit), nhà 4 căn $801,950 (4-unit)). Loại nợ nhà thứ hai, conforming jumbo loans, thì cao hơn một chút có giá từ $417,00 lên đến $729,000 cho nhà một căn, tùy theo khu vực. Có nhiều khu vực có mức sinh hoạt cao như quận Cam của tiểu bang California thì lên đến $729,750, (nhà 2 căn là $934,200, nhà 3 căn là $1,129,250, nhà 4 căn $1,403,400). Loại thứ ba, loại có món nợ nhà quá cao - Super jumbo, là những căn nhà có giá từ $729,750 lên đến $10,000,000. Ðây là những căn nhà đẹp, nằm trên núi hoặc ngoài biển, rất mắc tiền. Những căn nhà này không được “thừa nhận” bởi 2 đại công ty ở trên vì nó quá rủi ro vì số nợ khá cao. Chỉ có có các ngân hàng lớn của tư nhân hoặc các tổ hợp đầu tư địa ốc mới mua bán những món nợ mắc tiền này.

Chương trình mượn nợ và lãi suất của nợ mắc tiền - Jumbo Loans

Các chương trình cho vay nợ mắc tiền được thừa nhận (conforming loans) và nợ nhà mắc tiền không được thừa nhận (super jumbo) đều có những qui định mượn nợ khá giống nợ bình thường đã được công nhận (conforming loans). Ngân hàng cũng có các chương trình chỉ trả lãi suất thôi (interest only loans) cho 3 năm, 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm, sau đó thì thay đổi từng năm theo giá lãi suất hiện có trên thị trường, và chương trình 30 năm cố định (30-year fixed rates). Chỉ khác nhau là chủ nhà phải bỏ tiền bắt buộc đầu tư vào căn nhà (down payment) nhiều hơn, thông thường 20 đến 30% của giá trị căn nhà và phải trả lãi suất cao hơn, trung bình từ 0.5% đến 1% so với lãi suất bình thường. Ví dụ: chủ nhà mua nhà dưới $417,000 có lãi suất 30 năm là 5.25% thì khi mua nhà $750,000 phải trả lãi suất 6% trở lên. Tuy nhiên vì món nợ khá lớn, nhiều ngân hàng hiện nay cho chủ nhà trả lên đến 40 hoặc 50 năm hoặc chỉ trả lãi suất thôi để làm nhẹ tiền nhà mỗi tháng. Với căn nhà $750,000 ở trên nếu đi theo chương trình 30 năm, lãi suất 6% thì mỗi tháng phải trả tiền nhà là $4,496, chưa tính thuế đất và bảo hiểm nhà, nhưng nếu đi 40 năm và trả lãi suất thôi cho 5 năm đầu thì tiền nhà mỗi tháng chỉ có $3,750, mỗi tháng giảm nhẹ tiền nhà được $746 ($4,496 - $3,750 = $746), một năm là $8,952. Nếu làm giảm nhẹ tiền nhà mỗi tháng hơn $746 thì chủ nhà dễ được chấp nhận cho mượn nợ hơn. Tuy nhiên, ngân hàng còn tính thêm nhiều yếu tố quan trọng khác như công việc làm ổn định, điểm tín dụng của chủ nhà, và những tài sản dễ bán được (liquid assets), cũng như tiền mặt có sẵn của chủ nhà nữa. Hiện nay nhiều ngân hàng đòi hỏi điểm tín dụng cho những món nợ lớn (jumbo loans) phải từ 660 đến 680 điểm trở lên nếu mượn nợ lớn hơn $1,000,000, tiền bỏ vô căn nhà từ 30 đến 50% nếu món nợ lớn hơn $1,500,000. Số tiền down payment bỏ vô căn nhà phải là tiền của chủ nhà có chứng minh bằng giấy tờ qua tài khoản ngân hàng.

Các quận có giá nhà cao

Tiểu bang California là một trong vài tiểu bang có nhiều khu vực giá nhà khá cao so với giá trung bình trên toàn quốc. Fannie Mae và Freddie Mac phải định giá mỗi năm để làm ổn định thị trường địa ốc hơn. Sau đây là là 10 khu vực của tiểu bang California có giá lên đến $729,750 và vẫn được công nhận bởi hầu hết các ngân hàng vì được sự chấp thuận của 2 đại công ty ở trên:

-Oakland, Fremont, Hayward

-Los Angeles, Long Beach, Glendale

-San Francisco, Redwood city

-San Mateo

-Napa,

-Salinas

-Santa Ana, Anaheim, Irvine

-San Jose, Sunnyvale, Santa Clara

-Santa Barbara, Santa Maria

-Santa Cruz, Watsonville

Phần trên là những căn nhà trong tiểu bang California có giá lên đến $729,000. Tuy nhiên, một số vùng trong nước Mỹ cũng được công nhận có giá cao lên đến $1,094,625 như: Alaska, Guam, Hawaii, và the Virgin Islands. Nhà 2 căn lên đến $1,401,300, nhà 3 căn là $1,693,875, và nhà có 4 căn là $2,105,100. Nếu chủ nhà nằm trong những khu vực cho phép này, có thể mua, bán và làm tái tài trợ với những món nợ lớn này, trong khi các nơi khác thì gọi các món nợ nhà này là super jumbo loans.

Tóm lại, mỗi năm chính phủ sẽ định giá lại nhà cửa của các tiểu bang để cho ra giá tiêu chuẩn chung trên toàn quốc để các ngân hàng làm việc, gọi là conforming loans. Những vùng nào có giá nhà cao hơn mức giá đã định sẽ được gọi là conforming jumbo hoặc là super jumbo. Sự khác nhau của tên gọi sẽ làm cho lãi suất và tiền đặc cọc thay đổi theo quy định các ngân hàng, ảnh hưởng đến tiền trả tiền nhà mỗi tháng. Trong tương lai gần, hy vọng những chương trình kích thích của tổng thống Obama, cũng như những chương trình giúp đỡ nhà của chính phủ phát huy tác dụng thì giá nhà sẽ ổn định và ngân hàng lại tiếp tục cho mượn tiền để đầu tư vào nhà cửa. Chủ nhà ở những khu vực mắc tiền sẽ dễ thở hơn. Họ có thể sẽ được làm tái tài trợ để lấy tiền ra hoặc làm giảm thêm lãi suất để tiết kiệm tiền.

Kelvin Hồ, Mortgage Broker